美国8个城市的房价大幅下跌,房地产繁荣将戛然而止,中国的购买量降至8年来的最低点。

摩根士丹利(Morgan Stanley)分析师团队在9月26日发布的一份研究报告中表示,预计美联储将在从11月1日开始的6个月内购买3150亿美元的美国债务,以重建银行储备,避免上周冲击货币市场的另一场动荡。

上周,美联储向货币市场注入大量美元流动性,连续6天释放逾4490亿美元(约3万亿人民币)以降低利率。这是十多年来美联储第一次在货币市场进行这样的操作。

目前,美元利率飙升至10%,达到几十年来的最高水平。再加上不断发生的超级黑天鹅事件(如弹劾美国总统、袭击沙特油田等)。),这意味着以美国为中心的全球市场可能再次遭遇美元短缺,导致美元流动性严重失衡。所谓美元短缺是指美元供求失衡,导致短期借贷成本急剧上升,这通常发生在货币紧缩周期中。然而,这一次真的发生在美元宽松的货币政策环境下(华尔街普遍认为QE4即将重启),这增加了包括股票债券和房地产市场在内的杠杆投资者的担忧。

你知道,在美国住房市场的次贷危机之后,美联储打开了三轮量化宽松(QE3)美元印刷机的水龙头。在帮助美国度过危机的同时,它也将美国房地产市场推向了一个快速上升的通道。加上热钱在全球大肆宣传,进一步推高了房价的上涨趋势,创下连续77个月同比上涨的纪录。我们称之为货币财产盛宴,美联储印制的“高房价”盛宴。然而,最新数据显示,即使美联储重启QE,由美元印刷机印刷的盛宴也会戛然而止。

根据美国商务部9月25日公布的数据,7月份美国新房总销量达到646,000套,低于预期的660,000套。与此同时,7月份房价也经历了12.8%的大幅下跌,修正后的环比跌幅为8.6%。

那么,接下来会发生什么呢?事实上,自美联储在2015年继续释放货币紧缩的强势基调以来,购房者的抵押贷款利息负担大幅增加(见上图)。很长一段时间以来,美国大多数城市仍然普遍存在支付能力危机。根据美国房地产经纪人协会(American Association of Real Estate Agents)最近的一份报告,目前,约90%的现有房屋销售意外大幅下降,跌至近三年来的最低水平。根据零套期保值分析,销售额已经达到峰值。

在这种情况下,在上个月的一周内,纽约有800套待售房屋降价出售,这是过去12年来的第一次。甚至包括巴菲特在内的亿万富翁最近也开始率先退出美国房地产市场,并以低价出售。根据Forbes.com的最新观察,纽约房屋止赎率(房主失去向银行赎回抵押贷款的权利)飙升至11年来的最高水平。

根据全国房地产经纪人协会上周公布的数据,目前,约90%的现有住房销售意外大幅下降,降至近三年来的最低水平。从2018年4月到2019年3月,包括中国买家在内的外国买家购买美国住房的数量比前一年下降了36%。数据显示,今年第一季度,中国买家对美国房地产的咨询数据同比下降27.5%。

值得一提的是,据美国金融网站zeroHedge 9月26日的报道,最新迹象显示,全球基金正加速从美国撤出,大量资金将继续向东流动,流入中国等经济体。据路透社本周援引中国领先的房地产研究机构朱伟的最新数据,到2020年第一季度末,购买美国房屋的中国买家数量将降至八年来的最低水平。

朱伟的房地产数据显示,到2020年3月底,中国买家在美国的销售额将降至100亿至120亿美元之间,低于全国房地产经纪人协会(NAR)2019年3月公布的134亿美元,甚至低于2017年和2018年的300亿美元。

这进一步证明,BWC国际金融观察团几周前指出,中国买家将继续撤出美国房地产市场等美元资产。值得注意的是,2018年,中国买家提前卖出了至少32亿美元(约合227亿元人民币)的美国房产,这也是自2008年美国次贷危机以来,中国买家连续五个季度净卖出美国房产。该分析认为,中国买家作为投资风向标的角色,无疑将影响美国房地产市场等美元资产。

对此,美国金融网站经济崩溃博客(TheEconomicCollapseBlog)继续提醒美国房地产市场的投资者,根据他们的观察,美国房地产市场的近期表现

更严重的地区可能会看到美联储的高房价盛宴戛然而止,并为美联储数万亿美元的“大排水”买单,而美国经济可能负担不起。分析显示,一旦30年期固定抵押贷款利率突破5,预计将吓跑许多买家,加速美国住房市场的下行趋势,并进一步影响更广泛的美国经济。数据显示,目前,由联邦住房管理局(FHA)担保的FHA 30年期贷款的平均利率飙升至4.5%,为2011年2月以来的最高水平。联邦住房管理局是购房者和借款人常用的担保机构。

结果,对于住房市场的杠杆投资者来说,以美元计价的美国债务价格变得更加昂贵,套期保值的成本几乎等同于利率的提高,尤其是在10年期美国国债收益率跌至1.70%的低点,利率是包括住房市场在内的所有资产价格的核心。

这意味着,除了利率、货币政策以及融资和借贷成本之外,还应关注反全球化,因为这意味着资本流动、劳动力、人员和技术流动的壁垒已经提高。这意味着,在一些从经济全球化中受益最大的美国城市,以高房价为代表的资产价格很可能首先开始遭受长期低迷,或者成为房地产市场受打击最严重的地区。

所以,我美国8个城市的房价大幅下跌,房地产繁荣将戛然而止,中国的购买量降至8年来的最低点。们不难发现,目前,短期的美元流动性正在从美国经济系统中消失,借贷成本更高,这是一个对房地产不友好的环境,而这可能也是目前美国楼市出现拐点的的关键因素之一,正因此,这带来了另一个重要问题,虽然美国金融资产继续增长,但美国房价正在急剧下跌,正如GOBankingRates为我们提供的最新数据所示,房价下跌幅度最大的城市多数位于南部。因此,不难发现,目前,短期美元流动性正在从美国经济体系中消失,借贷成本更高。这是一个不友好的房地产环境,这也可能是美国房地产市场转折点的关键因素之一。因此,这带来了另一个重要问题。尽管美国金融资产继续增长,但美国房地产价格正在大幅下跌。正如GOBankingRates提供的最新数据所示,房地产价格跌幅最大的大部分城市位于南方。

资料来源:零点对冲(ZeroHedge)以下是美国房价在过去一年中下跌最快的八个城市的排名:弗吉尼亚州阿灵顿;加州圣罗莎;南卡罗来纳州格林维尔;路易斯安那州拉斐特;夏威夷檀香山;阿拉巴马州伯明翰;路易斯安那州什里夫波特;和德克萨斯州圣安东尼奥。

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